10・15 부동산 대책 이후, 진짜 '풍선효과'는 어디서 터졌나? 규제지역이 오히려 기회!

Zi부동산

by zisikbrief 2025. 10. 31. 14:45

최근 뉴스나 커뮤니티에서 ‘10·15 부동산 대책’ 이야기를 한 번쯤 들어보셨을 거예요.

이번에도 어김없이 등장한 단어는 바로

풍선효과

규제가 한쪽을 누르면, 다른 쪽이 부풀어 오른다는 의미인 거 아시죠

그런데 이번엔 조금 다릅니다.

보통은 비규제지역이 수해를 입는데, 이번엔

규제지역이 오히려 투자 유망지로 떠로른다

는 분석이 나오고 있어요.

왜 그런 걸까요?

지금부터 알아보도록 할게요.

10·15 부동산 대책, 뭐가 달라졌을까?

이번 10월 15일 정부의 부동산 대책은 핵심이 명확해요.

수도권 대부분을 토지거래허가구역으로 묶어, 집을 사려면 허가를 받아야 하는 구조로 바뀌었어요.

쉽게 말하면 "이제는 아무나 집 못 사요"라는 이야기로 들리는데요.

허가를 받으려면 실거주 목적이 명확해야 하고, 기존 주택을 처분해야 허가가 나요

특히 서울 주요 지역은 사실상 '허가 불가' 지역으로 분류되면서, 투자 수요가 크게 막혔죠

이런 상황에서 사람들은 자연스럽게 생각하죠.

"그럼 규제가 덜한 지역으로 가야 하나?"

그런데...... 여기서 반전이 있다는 사실

풍선효과, 이번엔 '규제지역'이 수해?

보통은 규제가 심하면 그 지역은 투자 매력이 떨어져요

그래서 대책이 발표되면 사람들은 '비규제지역'으로 몰리곤 했어요.

하지만 이번엔 전문가들이 이례적으로 이렇게 말해요.

정부가 규제 지역을 오히려 투자 유망지역으로 콕 집어줬다

대표적인 지역이 서울 주요권, 과천, 분당, 광명 등입니다.

대출 규제가 붙어도 “어차피 오를 곳은 오른다”는 시장 학습효과 때문이에요.

결국 규제지역이 오히려 '찐 수혜지'가 될 가능성이 높다는 분석이 많아요

즉, 풍선효과가 이번에는 반대로 터질 수 있다는 거죠.

비규제지역이 아니라 규제지역 중심으로 수요가 더 단단히 고착될

가능성이 있어요

실수요자에게는 어떤 의미일까?

그렇다면 실수요자, 즉 내 집 마련을 준비 중인 분들은 어떻게 해야 할까요?

지금 시장은 거래 허가제와 대출 규제의 이중 장벽이 있어서 쉽지 않습니다.

하지만 그렇다고 “지금은 타이밍이 아니다”라고 단정 짓기도 어려워요.

왜냐하면 이번 대책은 공급을 늘리는 정책이 아니기 때문이에요.

즉, 집값이 단기적으로 떨어질 가능성이 낮다는 의미죠.

실수요자라면 일단 내가 원하는 지역이 허가구역인지 확인하고,

가능하다면 '실거주+중장기 보유' 전략으로 접근하시면 됩니다.

하지만 투자처럼 단기 차익을 노리기보다는,

"내가 살면서 가치가 오를 지역인가?"를 따져보는 게 훨씬 현실적이에요.

투자자 입장에서는 '똘똘한 한 채' 전략이 여전히 유효

이번 10·15 부동산 대책으로 시장이 조용해진 듯하지만,

투자자들 사이에선 이미 방향이 정해지고 있습니다.

바로 ‘규제지역 중심의 매수 전략’이죠.

왜냐하면, 정부가 규제지역으로 묶은 곳이

결국 "미래에 오를 가능성이 높은 지역"이라는 걸 투자자들은 잘 알고 있기 때문이에요.

물론 대출 문턱은 높죠.....

하지만 안정성과 장기 가치를 고려하면,

서울 중심권・과천・분당・광명 같은 곳이 여전히 '1순위 투자지'로 꼽혀요.

비규제지역에 무턱대고 들어갔다가 가격 조정의 역풍을 맞을 위험도 있어요.

요약하면,

이번 풍선효과는 규제지역 중심으로 작용할 가능성이 높다는 거 아닐까요?

즉, '오를 곳은 결국 오른다'는 시장의 학습효과가 이번에도 그대로 재현되는 것이 아닐까요?

앞으로의 정책 방향, 무엇을 준비해야 할까?

지금 대책은 수요를 억제하는 데 초점이 맞춰져 있습니다.

하지만 부동산 시장은 세금·금리·공급 정책이 모두 맞물려 돌아가요.

내년 지방선거 이후에는 보유세나 양도세 강화 같은 추가 조치가 나올 가능성도 있습니다.

그래서 투자자든 실수요자든 정책 변화를 꾸준히 모니터링해야 해요.

특히 세금 개편 방향이 바뀐다면........

같은 지역이라도 실제 수익률이 달라질 수 있어요.